この記事では、下町駅近の1LDKマンションをズバッと購入した僕が、パンフレット、モデルルームや完成済み現地物件を見る際に確認したポイントをご紹介します。
ウェブサイトや広告を眺めていると、マンションのブランド、デザインや間取りを比べてしまいます。しかし、広告より詳しいカタログを見比べたり、モデルルームや完成済みのマンションを見比べたりしてみると、これまでは気にしていなかったところに、重要な違いがあることに気がつきました。
[voice icon=”https://www.etcetera.tokyo/wp-content/uploads/2018/03/001_mini_color-e1519830293295.png” name=”妻チャン” type=”l”]私には、立地・間取り・設備以外は変わりないように見える。
そんなところに気がつくあなたはオタクだよ。[/voice]
二重床・二重天井
まずは、二重床・二重天井（＝二重構造）です。
これに関しては、最近のマンション、特に都内のマンションではスタンダードと言っても過言ではありません。少なくとも僕が見た広告では、直張り仕様（フローリング・天井クロス）のマンションの方が珍しという状況でした。
ネット上ではどちらの方が防音性能が高いという議論があったり、広告では二重構造の方がリフォームし易いということが謳われています。しかし、僕はそれ以上に、コストの掛け方に注目しました。二重構造にすれば、自ずと部材が増えてコスト増となります、また、同じ天井高を確保するならば、二重構造の方が居室の躯体（コンクリート）空間を高く確保しなければならず、建物の高さに対して設けられる階数は少なくなります。簡単に言うと、二重構造の方が一戸あたりの容積が大きいということです。それは、コストをギリギリまで切り詰めることなく設計しているという証では無いでしょうか。
でも、ちょっと待ってください。その二重構造の分のコストは販売価格に上乗せされているかもしれません。「とにかく価格を重視してマンションを探している」場合には、二重構造かどうかは意識しない方が良いでしょう。
しかし、一戸あたりの容積を減少させ、部材の削減が実現できる「直張り仕様」を採用するという設計思想は、そのマンションの全てに共通していると考えられます。
とにかく安く作る。全てにおいてコストを削減していると考えられませんか。
実際に居住して生活する上で、二重構造となっている二重床・二重天井の中の空間を使えるわけではありませんが、それによって占有容積は確実に増えます。賃貸ではなく購入するということで、設備や価格は資産価値に結びつきます。「二重構造」は、コストの掛け方とそれによる資産価値を考えると外せないポイントでした。
[voice icon=”https://www.etcetera.tokyo/wp-content/uploads/2018/02/IMG_1342_320.png” name=”アガシン” type=”l”]大きな買い物なんだから、リフォームで直せない重要な部分はコストをかけて欲しい。高くなっても資産価値として残るのだ。[/voice]
天井高
天井高にも違いがありました。
マンションによっては、上層階だけプレミアムフロアと名付けて仕様を変えている場合があります。そのようなフロアにあるマンションでは、天井高が3メートルに達するところもありますが、価格的に普通の会社員が購入するものではないので除外します。
しっかりと天井高を確保している高さとして、2,200mmあると満足できました。身長183センチの僕でも、圧迫感をまったく感じません。
しかし、じつは天井の梁や下がり部分の方が重要です。図面ではイメージし難い部分ですが、部屋の真ん中だけは2,200mmあるが、ぐるっと四方を300mmの梁が出っ張っているというのでは堪ったものじゃありませんよね。また、土地の形が歪なマンションは、マンションの形、さらに住戸の間取りも変わった形状になりがちです。これは設計士のセンスとスキルにもよりますが、そのような住戸では、天井部分に梁や下がりが多い傾向を感じました。過去に見た東向島の中古マンションでは、クローゼット上段に冗談のような梁が出っ張っていて、何も入れられないような状態でした。（ジョークですが本当の話しです。）
ですから、図面にある天井高を示す数値CH≒●●●●mm（CHとは、シーリングハイ＝床の仕上げ面から天井下までを表すものです。）をしっかり確認しました。あまりに低い数値があったり（特に身長以下の場合）する場合は、要注意です。居室が四角形以外の場合は、注意深く確認すると良さそうです。
躯体の柱
これも、天井の梁と同様に重要です。
近年は、アウトフレーム構造という柱をバルコニーや廊下側に出す構造を多くみます。そうで無い場合、居室の中に柱が出っ張っていると、柱によって面積が減る以上に家具の配置に苦労します。柱のレイアウトをうまく処理できていれば問題ありませんが、部屋の四隅や壁にボコッと大きな柱が出ていたりすると、かなり邪魔です。実際、過去に所有していたマンションや実家のマンションがそうでした。
でも、アウトフレームが正解という訳ではなくて、アウトフレーム構造と謳っていない場合でも、柱をうまく処理しているマンションがたくさんありましたよ。図面とモデルルームで確認しましょう。
バルコニーの面積
居室の面積が最も重要なのは言うまでもありませんが、バルコニーの面積も無視できませんでした。都心のマンションでは、アウトフレーム構造の採用や居室の面積を優先して確保した結果、極めて小さいバルコニーのマンションを多く見かけます。DINKSの僕らは、洗濯物は全てドラム洗濯機で乾燥させていますので、ベランダで干すことはまず問題ありません。でも、バルコニーに面した窓からは太陽の光がたくさん入ってきたり、上層階であればバルコニーで寛いだりできます。バルコニー前の視界が開けているのならば、椅子2脚とテーブルを置けるぐらいのバルコニーがあると、もっと生活が楽しくなると思いませんか？
幅は広いほど良いんですが、奥行きは1,700mmあると窓から手すりが遠くなって開放感がぐっと高まりました。
温水システムTES
電気代が高いと噂される床暖房ですが、東京ガスの温水システムTES（他の地域のガス会社でも同様のシステムは提供されていると思います。）であれば、ガスによって沸かしたお湯を循環させて温めます。しかも、TES温水床暖房を使った住戸には、東京ガスの割引プラン（暖らんぷらん）が用意されていて、とってもお得です。しかも、マンションは気密性が高いですから、床暖房があるだけでエアコンの出番はぐっと減ります。
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[voice icon=”https://www.etcetera.tokyo/wp-content/uploads/2018/02/IMG_1342_320.png” name=”アガシン” type=”r”]冬の寒い浴室は本当に辛い。
しかもシャワーを出しっ放しだからお湯の無駄。[/voice]
浴室のサイズ
図面で浴室を見ると、1416とか1216という数字が記載されています。これは浴室のサイズを表していて、数字が浴室内の短辺と長辺のサイズになります。
例えば、1416サイズであれば、短辺1400mm×長辺1600mmとなります。当然、数字が上がれば広くなります。ゆったりお風呂に入りたかったので、1317サイズ以上欲しいところ。できれば1418サイズだと、二人で入っても快適に過ごせそう。
実際に選んだマンションの浴室サイズは1317サイズでしたが、これでも十分。さすがに1216サイズ以下では分譲の魅力が薄れるし、狭い印象を受けるかもしれません。
なお、マンションで一般的に使われているサイズは次の通りです。
[box class=”blue_box” title=”マンションの浴室サイズ”]
- 1620 短辺1600mm×長辺2000mm
- 1418 短辺1400mm×長辺1800mm
- 1416 短辺1400mm×長辺1600mm
- 1317 短辺1300mm×長辺1700mm
- 1218 短辺1200mm×長辺1800mm
- 1216 短辺1200mm×長辺1600mm
- 1116 短辺1100mm×長辺1600mm
[/box]
ガス温水式浴室暖房乾燥機
同じく浴室ですが、こちらは浴室暖房乾燥機です。
電気式とガス温水式があり、ガス温水式の方が圧倒的にパワフルです。
特に、平日はシャワー派の僕には冬の入浴は天敵。ガス温水式であれば、あっという間に浴室内を温めてくれますから、快適に入浴できます。
また、近年はヒートショックという温度差による体への影響が懸念されています。血圧の乱高下や脈拍の変動を引き起こし、国内だけで年間1万人以上が死亡しているとされています。年齢が若いからといってヒートショックが起きていない訳ではないので、入浴が寒いと感じているのであれば必須の設備です。
マンション全体の間取りの組み合わせ
1LDKが中心なのか、2LDKや3LDKの住戸は全体の何割程度あるのかといったことです。全体の中で1LDKの割合が多い場合は、単身者やDINKSが中心のマンションになるでしょう。逆に、2LDKや3LDKが多い場合は、夫婦＋子供のファミリー層が多いマンションとなります。
これは、自分たちがどのようなマンションに住みたいかによりますが、僕たちは同じ年齢層・世帯構成が多い方が住みやすいと考え、1LDKが中心のマンションを選びました。
結果は狙い通り。
モデルルームや契約説明会で購入者の方達をお見かけしたところ、単身女性とDINKS世帯がほとんどでした。子供は好きですが、駐輪場に子供用自転車が溢れたり、ファミリー世帯中心の理事会運営がなされることはなさそうです。
なお、ワンルームが多くある場合や、1LDKでも30平米程度の小さい住戸が多い場合は、投資用物件となって賃貸として貸し出される可能性が高まります。入居者が頻繁に変わりますし、自己所有と違ってあらゆることが雑になる傾向がありますので、当初より避けました。また、広告に「投資利回り」が記載されているマンションは、明らかに販売の目的にそれを含んでいますから、これも避けました。
自転車置き場の数
都心のマンションは、駐輪場が少ないのが現状です。環七ぐらいまで外に出ると、一戸あたり2、３台分は確保されていたり駐車場も多くあったりしますが、中央区、千代田区、台東区あたりの小規模物件では、一戸につき1台分しか用意されていないことがほとんどでした。
僕が選んだマンションも例に漏れず1台分しか無いわけで、2台ある自転車のうち僕の1台は、ベランダに保管することになりそうです。幸いにも駅近の下町都心の立地ですから、ほとんど自転車を使うことは無くなると思いますので、1台で足りそうです。
とはいえ、本当は2台分確保できると良かったんですが、
これは諦めました。
広告を見ただけでは気がつかなかったり、当初はほとんど注目していなかったこれらの違いが、DINKSの僕らがマンションを選ぶ上で、非常に重要なポイントとなりました。
建設会社も気にしなかったわけではありませんが、大手ゼネコンしか認めないとか言い出すと、ほとんど選べなくなってしまいます。近年、大手が手がけているのはタワーマンションばかりでしたので。それから、ブランドマンションであっても、建設主体は異なるものがあります。悪いマンションで無いことは確かですが、ブランド名ではなく中身を購入したいのならば、建設会社も確認しておきましょう。郊外にあるＩ型のシンプルなマンションに多く見かけました。
それでは、良いマンションに出会えますことを！
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